INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF POUR SE CONSTITUER UN REVENU

L’investissement optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu.

En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. Tout contribuable qui paie des impôts peut donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées. 
L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine financé à crédit, dont les ¾ sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit. Différents programmes d’investissement locatif existent dont le dispositif Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.

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Achetez un logement c'est avant tout un investissement

Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d’affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable.

La sélection de votre bien déchargée d’affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N’oubliez pas votre objectif : n’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants !

Rendez-vous sur place avant d’acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

En savoir plus sur la nue propriété

Une acquisition immobilière peut ne porter que sur la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer mais sans en avoir ni l’usage ni la jouissance.

Une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire : elle perçoit donc les loyers et est responsable de l’entretien et de la gestion locative du bien.

En général, lors d’une acquisition en nue-propriété, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire de 15 à 20 ans.

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« Nue-propriété » : fonctionnement, droits et pouvoirs

 

Pendant toute la période du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien. En contrepartie et par convention, il supporte l’ensemble des charges et des impôts et doit entretenir le bien à ses frais.

Le nu-propriétaire n’est redevable d’aucune charge. Il est délivré de tout souci de gestion sur le bien démembré. À l’extinction de l’usufruit, l’investisseur en nue-propriété reçoit, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété

 

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La nue-propriété pour consolider son patrimoine immobilier

Vous vous constituez un patrimoine dont le coût du bien acquis est limité à la valeur en nue-propriété (en général, entre 50 et 65 % de la valeur en pleine-propriété). De plus, vous optimisez la fiscalité sur vos revenus fonciers existants grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt(1).

En tant que nu-propriétaire, vous êtes délivré de tout souci de gestion sur le bien, celui-ci incombant à l’usufruitier. La perception de revenus fonciers est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit.

Au terme de l’usufruit, vous recevez, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété du bien qui pourra avoir été remis préalablement en état par l’usufruitier à ses frais (si contractuellement prévu) et les revenus.

constituer en souplesse une épargne sur le long terme

ABT Patrimoine vous renseigne sur les avantages de l’assurance vie.

L’assurance-vie et le contrat de capitalisation permettent de se constituer en souplesse une épargne sur le long terme, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal spécifique (selon fiscalité en vigueur au 17-06-2019).
Le contrat d’assurance-vie et de capitalisation permettent de répondre à différents objectifs

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Participation aux bénéfices classique

Se constituer une épargne et la faire fructifier,
Préparer sa retraite, pour percevoir un complément de revenu,
Anticiper le financement des études des enfants, un achat, ou tout autre projet,
Préparer et optimiser la transmission de sa succession pour protéger ses proches,
Optimiser sa fiscalité.

Le capital reste disponible à tout moment (après application de la fiscalité et des prélèvements sociaux au taux en vigueur au moment du rachat).

Il n’y a légalement pas de plafond de versement, ni de limite au nombre de contrats détenus.

Dans un contrat d’assurance-vie, vous pouvez choisir les bénéficiaires de votre contrat, et modifier à tout moment la désignation du (des) bénéficiaire(s) (sous réserve de l’absence de bénéficiaire acceptant).

Vous pouvez modifier à tout moment la répartition des supports de placement du contrat (en ce qui concerne l’assurance-vie, l’accord du bénéficiaire acceptant est nécessaire si le changement diminue ses droits).

Loueur Meublé Non Professionnel, investir avec le statut LMNP

Dès lors que vous louez un bien immobilier en meublé pour ainsi bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée, vous accédez au statut de loueur en meublé non professionnel.

La loi ne définit pas le statut LMNP, ce dernier se déduit a contrario du statut de Loueur Meublé Professionnel, tel que fixé par l’article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). Ainsi, la location meublée est considérée comme étant exercée à titre non professionnel lorsqu’au moins une de ces conditions est remplie :

Aucun membre du foyer fiscal n’est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
Les revenus issus de la location ne dépassent pas 23 000 €.
Les revenus issus de la location ne dépassent pas 50% des revenus du foyer fiscal.

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Comment investir en Loueur Meublé Non Professionnel ?

Concrètement, vous obtenez ce statut notamment lorsque vous investissez dans une résidence de services.

Le principe est simple : vous achetez un bien neuf en résidence de service et le louez à la société gestionnaire via un bail commercial pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Cette société gère la location du bien : elle se charge de trouver un locataire et vous reverse le loyer.

De manière courante, on parle aussi d’investir en location meublée pour désigner ce type d’opération.

Pour être éligible au dispositif, l’investissement doit porter sur un bien d’une résidence dotée d’équipements ou de services spécifiques.

L’éventail des biens permettant d’accéder au statut de Loueur Meublé Non Professionnel est très large et l’investisseur aura la possibilité de trouver son bonheur dans :

  • Les résidences de tourisme
  • Les résidences d’affaires
  • Les résidences pour seniors
  • Les résidences pour étudiants
  • Les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)

Le bail commercial est un contrat qui octroie une meilleure garantie financière au bailleur (le propriétaire du bien) contrairement à un contrat de location classique.